We Wrocławiu jest duży popyt na biurowce?

— Napływ inwestycji z krajów Europy Zachodniej na polskim rynku nieruchomości komercyjnych będzie rósł. Decydują o tym takie czynniki, jak wzrost polskiego PKB, dostęp do wykwalifikowanej kadry, stosunkowo niskie koszty pracy i produkcji. Otoczenie gospodarcze Polski sprawia, że pozostaje ona atrakcyjnym miejsce do inwestowania — powiedział Karczewicz.

Jak dodał, widać m.in. zainteresowanie funduszy z Francji, krajów nordyckich, Austrii, Czech, krajów bałtyckich, które składają oferty na duże obiekty biurowe.

— To wskazuje, że Polska oceniana jest jako kraj stabilny, tym bardziej, że europejskie fundusze inwestują długofalowo, w przeciwieństwie np. do funduszy amerykańskich, które zainteresowane są szybkim zwrotem kapitału — zaznaczył Karczewicz.

Polski rynek inaczej jest jednak postrzegany przez inwestorów azjatyckich.

— Kiedy rozmawiam z inwestorami np. z Japonii czy Singapuru, okazuje się, że z ich perspektywy inwestowanie w Polsce wydaje się ryzykowne ze względów geopolitycznych. Uważają, że Polska znajduje się zbyt blisko działań wojennych. Nie interesuje ich zupełnie inwestowanie w nieruchomości biurowe, natomiast wykazują pewne zainteresowanie powierzchnią magazynową — stwierdził Karczewicz.

Ekspert zauważył, że w ciągu ostatnich 30 lat polski rynek nieruchomości komercyjnych przeżył kilka cykli. W latach 90., głównymi inwestorami w Polsce były fundusze amerykańskie, które lokowały w Polsce kapitał w oczekiwaniu szybkich zwrotów, które zapewniał szybko rozwijający się rynek.

— W drugiej połowie lat 2000. amerykańscy inwestorzy zaczęli się z Polski wycofywać, a ich miejsce zajęły fundusze niemieckie, które inwestowały głównie w centra handlowe i biurowce. W 2018 roku około 80 proc. biurowców w Warszawie należało do kapitału niemieckiego — powiedział.

Istotne zmiany własnościowe zaszły - jak zaznaczył Karczewicz - w ostatnich kilku latach.

— Nastała pandemia, wzrosła inflacja i stopy procentowe, wybuchła wojna w Ukrainie. Niemcy zaczęły przeżywać problemy gospodarcze, co spowodowało, że fundusze z tego kraju zaczęły się wycofywać — wyjaśnił Karczewicz.

Obecnie - jak przekazał ekspert z firmy Skanska - struktura własnościowa na rynku nieruchomości komercyjnych jest bardziej zdywersyfikowana.

Zmianę trendu - w ocenie eksperta - widać również w strukturze polskiego rynku nieruchomości komercyjnych.

— Zwłaszcza w Warszawie widać trend polegający na lokowaniu inwestycji w centrum miasta, kosztem dalej położonych dzielnic. Nastąpił też znaczny spadek budów nowych obiektów biurowych - dziś w Warszawie buduje się jedną trzecią tego, co jeszcze 5-6 lat temu. Firmy, które wynajmowały powierzchnię biurową poza centrum, redukują wynajmowaną powierzchnię, ale przenoszą się do Śródmieścia. Tamte powierzchnie trafiają do deweloperów, którzy zmieniają funkcję tych nieruchomości na mieszkalną, bądź wyburzają obiekty, a na ich miejscu budują budynki mieszkaniowe - tak się dzieje na przykład przy Galerii Mokotów. Podobne zjawisko obserwuje się w Europie Zachodniej, gdzie obiekty biurowe są przeciętnie starsze niż w Polsce. Tam to się odbywa na większą skalę — powiedział.

Karczewicz zwrócił uwagę, że Warszawa pozostaje dla firmy Skanska pierwszym rynkiem w Europie Środkowo-Wschodniej.

— Interesujemy się też polskimi rynkami regionalnymi: Krakowem, Wrocławiem, Poznaniem, Trójmiastem, gdzie jest duży popyt na powierzchnie biurowe, co jest związane z rozwojem sektora usług biznesowych. 20 lat temu w Polsce były lokowane usługi typu back office. W miarę jak kadra uzyskiwała coraz wyższe kwalifikacje, zaczęto lokować w Polsce również działalność middle office, w tym badawczo-rozwojową. Stąd popyt w tych miastach, gdzie koszty są niższe niż w Warszawie, a jednocześnie jest szeroki dostęp do wykwalifikowanych pracowników — zauważył.

W jego ocenie nadal w Polsce widać miejsce na inwestycje w obiekty typu convenience stores, czyli kompleksów mniejszych sklepów z parkingami. Ten sektor nadal się będzie rozwijał. Z drugiej strony - jak zaznaczył - nadal będą budowane biurowce w centrach miast, zwłaszcza w Warszawie, gdzie popyt wciąż jest niezaspokojony.

— Problemem dla rynku nieruchomości komercyjnych jest konkurencja ze strony rynku mieszkaniowego, który przejmuje działki w najbardziej atrakcyjnych miejscach. Konkurujemy z deweloperami w przetargach, ale oni są w stanie zapłacić więcej, bo szybciej obracają kapitałem — stwierdził.

Ekspert prognozuje, że czynsze w nieruchomościach komercyjnych pójdą w górę, co sprawi, że inwestycje staną się bardziej rentowne.

— Nastąpi też konwersja starszych obiektów. Część starszych budynków zostanie rozebrana, a w ich miejsce powstaną nowoczesne obiekty, wyższe i o większej powierzchni — dodał.

Skanska jest międzynarodowym koncernem budowlanym, który powstał w Szwecji w XIX w. Firma jest obecna w Polsce od wczesnych lat 70. XX wieku. Wybudowała m.in. pierwsze nowoczesne hotele: Forum i Victoria w Warszawie oraz suchy dok w stoczni w Gdyni.

(PAP)